Bakının milyonluq mənzilləri: Kimlər və niyə alırlar?
Azərbaycanda mənzil alanların böyük əksəriyyəti daha münasib qiymət seqmentinə üstünlük verir. “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” publik hüquqi şəxsin təhlilinə görə, 2025-ci ildə ölkədə satılan mənzillərin 84,8 faizi 200 min manatdan aşağı qiymətə alınıb.
Bununla yanaşı, bazarın kiçik bir hissəsini yüksək qiymətli mənzillər təşkil edir. Belə ki, ötən il bir milyon manatdan baha qiymətə 42 mənzil satılıb və onların hamısı Bakıda yerləşib. 500 min-bir milyon manat aralığında satılan 373 mənzilin də hamısı paytaxtın payına düşüb.
Maraqlıdır, qiyməti milyon manatlarla ölçülən bu mənzilləri fərqləndirən nədir?
Dörd min manatdan 14 minə qədər
Daşınmaz əmlak üzrə ekspert Firdovsi Xəlilovun sözlərinə görə, bu gün premium seqment dedikdə ilk ağıla gələn ünvanlardan biri Ağ Şəhərdir. Onun sözlərinə görə, hazırda bu ərazidə yerləşən yeni tikililərdə 1 kvadratmetrin qiyməti 4 000 manatdan başlayır və bəzi layihələrdə 14 000 manata qədər yüksəlir: “Ağ Şəhərlə yanaşı, “Nəriman Nərimanov” metrostansiyası ətrafı, Hüseyn Cavid prospekti, Şəfaət Mehdiyev küçəsi, Sahil və Xətai metrolarının ətrafı, Elmlər Akademiyası istiqaməti, 28 May, Kubinka, Port-Baku ətrafı və Bayıl zonası da premium ərazilər sırasında yer alır. Bu ərazilərdə də mənzillərin qiymətləri kifayət qədər yüksəkdir. Belə ki, 1 kvadratmetrin qiyməti binanın səviyyəsindən asılı olaraq 3 000 manatdan başlayır, bəzi layihələrdə 5 000, ayrı-ayrı obyektlərdə isə 7 000 manata qədər yüksəlir”.
Bu mənzillər niyə bahadır?
Ekspert bildirir ki, premium mənzilləri digərlərindən fərqləndirən əsas amillər sadəcə təmir və ya ad deyil: “İlk növbədə, yeni tikilən premium binalarda müasir şəhərsalma qaydalarına ciddi şəkildə əməl olunur. Əvvəlki illərdə tez-tez rastlaşdığımız o boğucu sıxlıq bu layihələrdə yoxdur. Binaların yerləşməsindən tutmuş günün düşmə bucağına, istifadə olunan fasad və izolyasiya sistemlərinə qədər hər bir detal həm uzunmüddətli istismar, həm də sakinlərin maksimum komfortu üçün xüsusi hesablanır. Lakin yüksək qiymətlərin səbəbi yalnız mənzilin komfortu və layihənin keyfiyyəti ilə bağlı deyil. 2020-ci ildən etibarən şəhərsalma qaydaları və inzibati tələblər daha sərt tətbiq edilməyə başlanıb. Bu da tikinti əmsallarının azalmasına səbəb olub. Əgər əvvəllər bir hektar ərazidə 60-65 min kvadratmetr inşa etmək mümkün idisə, indi bu rəqəm 20-22 min kvadratmetrə düşüb. Bu isə torpağın dəyərinin tikilən sahənin hər kvadratmetrinə düşən payını artırıb. Bununla yanaşı, vergi qanunvericiliyindəki dəyişikliklər də tikinti xərclərinin artmasına təsir göstərib. Əvvəllər tikinti sektorunda sadələşdirilmiş vahid vergi sistemi mövcud idisə, hazırda şirkətlər 20 faiz mənfəət vergisi və 18 faiz əlavə dəyər vergisi ödəyirlər. Bu da hər kvadratmetr üçün vergi yükünü xeyli artırıb”.
Zəngin alıcıların investisiya marağı
Daşınmaz əmlak və inşaat üzrə ekspert Elnur Azadov bildirir ki, son illərdə daşınmaz əmlak sektorunda “premium” anlayışı kifayət qədər geniş yayılıb: “İmkanlı şəxslər bir əmlakla kifayətlənmirlər, vaxtaşırı olaraq öz investisiyalarını müxtəlif daşınmaz əmlak obyektlərinə yönəldirlər. Xüsusilə tikinti şirkətləri tərəfindən daxili kreditlə, bir neçə il ərzində ödəniş imkanı yaradan şərtlərlə satılan mənzillər böyük maraq kəsb edir”.
Lüks mənzillərin xəritəsi
Ekspertin sözlərinə görə, hazırda paytaxtda premium layihələrin kütləvi şəkildə inşa olunduğu əsas mərkəzlərdən biri Ağ Şəhər layihəsidir: “Bu ərazidə olan binalar qiymətinə, yerləşməsinə və tikinti keyfiyyətinə görə tam mənada premium standartları əks etdirir. İkinci böyük mərkəz isə “Sea Breeze” zonasıdır. Hazırda orada 20-dən çox fərqli inşaat layihəsi həyata keçirilir və bu layihələr ayrı-ayrı developer şirkətlərinə məxsusdur. “Sea Breeze”də satış aktivliyi daha yüksəkdir, çünki dənizkənarı, ikinci sıra və dənizdən nisbətən aralıda olan layihələrin çoxluğu kəskin rəqabət yaradıb. Hətta bu rəqabət səbəbindən mənzillərin ilkin ödənişsiz şərtlərlə satışına da rast gəlinir. Bunlardan əlavə, Bakının mərkəzə yaxın əraziləri də bu seqmentdə xüsusi paya sahibdir. Azadlıq prospekti, Vaqif prospekti, Bakıxanov küçəsi ətrafı və Bayıl qəsəbəsində az sayda olsa da, yerləşməsinə və keyfiyyətinə görə premium sinfin tələblərinə cavab verən komplekslər var”.
“Premium sinfinin özünəməxsus tələbləri var”
Mütəxəssis qeyd edir ki, hazırda bazarda təklif olunan premium yaşayış komplekslərində 1 kvadratmetr üçün başlanğıc qiymətlər təxminən 1 800-2 000 dollardan başlayır. Onun sözlərinə görə, bu start qiymət həddi həm “Sea Breeze” ərazisindəki layihələrdə, həm də Bakı şəhərinin daxilində yerləşən elitar komplekslərdə eyni səviyyədə təklif olunur.
Mütəxəssis vurğulayır ki, premium sinfin özünəməxsus tələbləri var və buraya ilk növbədə konfidensiallıq, məhrəmlik və az sıxlıqlı yaşayış mühiti daxildir: “Ağ Şəhərdə bu prinsip nisbətən qorunur. Bir mərtəbədə cəmi 3-4, bəzi hallarda maksimum 5 qonşu yerləşir. Yəni adı premium kimi hallandırılsa da, bu sinfin tələblərinə cavab verməyən layihələrə də rast gəlinir. Bəzi istehlakçılar buna önəm verməsələr də, həqiqi premium anlayışının özünəməxsus meyarları var və komplekslər məhz bu standartlara uyğun tikilməlidir”.
Təhlillər göstərir ki, bir milyon manatdan baha olan mənzillərin satışı kütləvi mənzil bazarından köklü şəkildə fərqlənir. Bu mənzillərin böyük hissəsi kütləvi elan saytlarına çıxarılmır, rieltorların və agentliklərin xüsusi VIP alıcı bazaları vasitəsilə, məxfi təqdimatlarla satılır. Sıravi mənzillər bir-iki aya satıldığı halda, milyonluq mənzillərin alıcı auditoriyası məhdud olduğu üçün onların bazarda qalma müddəti altı aydan iki ilə qədər çəkə bilir. Eyni zamanda, bu seqmentdə qiymətlər fərdi danışıqlar əsasında müəyyənləşdiyi üçün yekun əqdlərdə ciddi endirimlər almaq mümkün olur. (“Kaspi” qəzeti)
